5 kroků due diligence před koupí bytu
Koupě bytu je více než emoce a dispozice. Skutečná hodnota a rizikovost transakce se ukáže až tehdy, když projdete strukturovaným due diligence. Pět následujících kroků tvoří kostru prověrky, která minimalizuje zklamání a nečekané náklady. Každý bod lze prohloubit o další podkroky; cíl ale zůstává stejný: vědět, co kupuji, za kolik, s jakými závazky a jakou perspektivou.
1) Právní jistota vlastnictví. Začněte listem vlastnictví v katastru. Kontrolujte, zda je prodávající skutečně vlastníkem a že převod není blokován spory. Sledujte věcná břemena, zástavní práva, exekuce a poznámky spornosti. U novostaveb ověřte, že jednotka byla řádně vymezena a že developer má právo převodu. Pokud je nemovitost součástí dědictví či vypořádání SJM, trvejte na dokumentech stvrzujících nespornost titulu. Transparentní právní stav je základ, bez něhož by se nemělo přistoupit ani k rezervaci.
2) SVJ a finanční závazky. SVJ (společenství vlastníků) je často přehlížené, přitom zásadní. Požádejte o vyčíslení dluhů na příspěvcích prodávajícího, výši fondu oprav, plán oprav a úvěrové zatížení domu. Ptejte se na výši provozních nákladů, pojistnou smlouvu domu a poslední účetní závěrku. Revize výtahu, kotelny či elektro rozvodů napoví o budoucích CAPEX. Zjištění, že dům čeká do dvou let výměna stoupaček za miliony, mění ekonomiku koupě i vyjednávací pozici.
3) Technický stav a energetika. Inspekce bytu a společných částí je investice, která se vrátí. Trhliny, vlhkost, akustika, stav oken a střechy, rozvody, plísně – to vše má dopad na komfort i hodnotu. Měřte radon, ověřte kvalitu zateplení a stav balkónů. Nezapomeňte na PENB (průkaz energetické náročnosti) a reálné spotřeby energií. U historických domů je důležitá památková ochrana; u novostaveb záruky a servisní protokoly. Po inspekci žádejte odhad nákladů na odstranění zjištěných vad – vzniká tak solidní podklad pro vyjednávání.
4) Finance, daně a scénáře. Kromě kupní ceny započítejte daň z nemovitých věcí, poplatky bance, odhad, advokátní úschovu a kompletní poplatky SVJ. Pracujte se scénáři úrokových sazeb a mějte připravenou rezervu na 6–9 měsíců splátek či výpadků příjmů. Pokud pořizujete byt jako investici, počítejte s náklady na správu, pojištění odpovědnosti pronajímatele a s potenciální fluktuací nájmů. U krátkodobých pronájmů (např. turistické) prověřte lokální regulaci. Finanční model vám řekne víc než hezký pocit z prohlídky.
5) Trh a vyjednávání. Zhotovte srovnávací analýzu: transakce v okolí, aktuální nabídky, doba inzerce a slevy z původních cen. Sledujte mikro-lokalitu: hluk, doprava, služby, školy, plánované developmenty a zeleň. Tyto faktory ovlivní hodnotu v čase. Na základě dat formulujte vyjednávací strategii: kotvení nabídky (anchor), priority (cena vs. termíny vs. vybavení), možné ústupky (termín předání, opravy na náklady prodávajícího, ponechání nábytku). Zapište si BATNA – nejlepší alternativu v případě, že se nedohodnete – a držte se jí. Vyjednávání je proces, nikoliv jednorázový útok na cenu.
Časté chyby. Emocionální rozhodnutí bez dat, podcenění technických vad, spěch na podpis rezervace bez právní prověrky, přeceňování potenciálu nájmu a podhodnocení provozních nákladů. Dalším omylem je tlak na „výhodné“ hypotéky bez ohledu na fixaci a poplatky. Někdy je výhodnější vyjednat nižší cenu a zvolit o něco dražší financování, jindy naopak. Vždy počítejte celkové náklady v čase, ne jen měsíční splátku.
Role poradenství. Dobrý poradce spojí právní, technický a finanční pohled do jednoho srozumitelného reportu. Poradenská agentura v oblasti nemovitostí v České republice vám ušetří čas na koordinaci dodavatelů (advokát, inspektor, odhadce, bankéř), pohlídá termíny a upozorní na varovné signály. Pokud si nejste jistí, začněte menším rozsahem spolupráce: právní prověrkou a technickou inspekcí. I to dokáže odfiltrovat problematické byty a vyzbrojit vás pro vyjednávání.
Jak uzavřít bezpečně. Trvejte na advokátní úschově, jasném harmonogramu plateb, podmíněnosti čerpání (např. výmaz zástav) a sankcích za prodlení. V kupní smlouvě specifikujte, co je součástí převodu (sklep, parkovací stání, vybavení) a jak se naloží s případnými vadami zjištěnými do předání. Před podpisem si ještě jednou ověřte, že vše sedí s rezervací, dodatky a zápisy ze schůzek. Finální prohlídka bytu den před předáním není formalita – ověřte stav a odečty měřidel.
Dobré due diligence neznamená hledat důvody, proč nekoupit, ale rozhodnout se s jistotou. V době, kdy se sazby, ceny energií a nabídka bytů rychle mění, přináší strukturovaná prověrka klid a lepší vyjednávací pozici. Ať už postupujete sami, nebo s podporou odborníků, držte se pěti kroků výše. Budete kupovat s hlavou, ne jen srdcem – a vaše investice obstojí i v čase.