Nájem vs. koupě: finanční srovnání 2025

Otázka „nájem nebo koupě?“ se v roce 2025 nerozhoduje na základě jednoduchého pravidla. Kombinace úrokových sazeb, inflace, ceny energií a regionálních rozdílů mění rovnováhu. V tomto článku se podíváme na modelové scénáře, které vám pomohou najít odpověď pro vaši situaci. Cílem není poradit všem stejně, ale ukázat, jak k rozhodnutí přistoupit racionálně a datově, jak to dělá kvalitní poradenská agentura v oblasti nemovitostí v České republice.

Co porovnáváme. Na jedné straně stojí nájemné – měsíční platba, která zahrnuje bydlení a často i část služeb. Na druhé straně stojí náklady na vlastnictví: splátka hypotéky (úrok + jistina), pojištění, fond oprav, údržba, daň z nemovitých věcí, energie, a jednorázové náklady spojené s koupí. Do hry vstupuje i kapitál: vlastní zdroje zainvestované do koupě mají alternativní náklad (co by vydělaly jinde), stejně tak jistina je „vázaná“ v nemovitosti, která může růst či klesat na hodnotě.

Scénář A – mladý pár v Praze. Dvoupokojový byt 55 m² v širším centru. Kupní cena 7,2 mil. Kč. Vlastní zdroje 20 % (1,44 mil.), hypotéka 80 % na 30 let s fixací 5 let, sazba 5,0 % p. a. Měsíční splátka cca 30 tis. Kč. K tomu fond oprav a provoz 4 tis., pojištění 400 Kč, daň cca 80 Kč – celkem 34,5 tis. Kč. Alternativou je nájem 26–28 tis. Kč + energie. Pokud pár plánuje zůstat v bytě 10 let, má stabilní příjmy a ocení jistotu, dává koupě smysl zejména tehdy, pokud očekává alespoň mírný růst cen (např. 1–2 % p. a.) a pokles sazeb v horizontu 3–5 let. Klíčové je ale i to, že část „platby“ u hypotéky je spoření do vlastního kapitálu (jistiny).

Scénář B – jedinec v Brně. Byt 1+kk za 3,1 mil. Kč. Vlastní zdroje 15 %, hypotéka 85 % na 30 let, sazba 5,3 %. Splátka zhruba 14,6 tis. Kč, provozní náklady 2,8 tis. Kč – celkem 17,4 tis. Kč. Nájem ve stejné lokalitě vychází na 12–13 tis. Kč plus energie. Pokud zvažujete flexibilitu (např. změna práce, studium v zahraničí), může nájem být racionálnější. Koupě se vyplatí při horizontu 7+ let a ochotě byt případně pronajímat v mezičase – výnos z nájmu pak srovná cashflow.

Scénář C – investor v Ostravě. Byt 2+1 za 2,3 mil. Kč, očekávané nájemné 11 tis. Kč, obsazenost 95 %. OPEX (správa, opravy, pojištění) 2,2 tis. Kč, fond oprav 1,2 tis. Kč. Hrubý roční výnos (yield) 5,7 %, čistý po nákladech a vakancích kolem 4,2 %. Pokud využijete nízkého LTV (např. jen 50 % hypotéky), můžete dosáhnout slušné páky a IRR 6–8 % v závislosti na vývoji sazeb. Ale pozor na nájemní rizika a budoucí CAPEX (okna, stoupačky).

Jak počítat správně. Porovnání „nájem je vyhozené peníze“ je zkratka. V nájmu kupujete flexibilitu a přenášíte část rizik (technické i tržní) na vlastníka. U koupě naopak budujete kapitál, ale podstupujete volatilitu sazeb, cen energií a nákladů na údržbu. Rozhodujte podle celkových nákladů vlastnictví (TCO) vs. nájmu v čase. Do modelu zahrňte: odhad růstu cen, inflaci, náklady na údržbu (1–2 % ročně z hodnoty bytu), daň, pojištění, náklady na stěhování a vybavení, a alternativní výnos vlastních zdrojů (např. 3–5 % p. a.).

Nejen čísla. Životní situace hraje roli: plánování rodiny, práce na dálku, preference lokality, ochota spravovat majetek, likvidní rezerva. Pokud váháte, použijte „pravidlo horizontu“: do 3 let pravděpodobné stěhování – nájem; 3 až 7 let – rozhoduje trh a flexibilita; 7+ let – koupě má zpravidla navrch, pokud cena a kvalita bytu odpovídá.

Psychologie a riziko. Vysoké sazby svádí k odkládání koupě. Někdy je to správné, jindy ne – existují byty či lokality, kde dobré nabídky mizí a konkurence klesla. Při koupi v době vyšších sazeb počítejte se scénářem refixace. Dobrá strategie je kombinace kratší fixace s možností mimořádných splátek a rozumná rezerva na účtu. Naopak u nájmu se připravte na inflační indexaci a možné rychlé změny nabídky.

Rok 2025 v kostce. Očekává se pokračující stabilizace trhu a postupný návrat poptávky, pokud sazby klesnou. Nájemní trh zůstane silný ve velkých městech, kde flexibilita lidí a nedostatek nových bytů tlačí ceny nájmu spíše vzhůru. Regionálně se ale budou rozdíly prohlubovat – sledujte proto mikro-trh, nikoliv jen celostátní průměry.

Jak vám pomůžeme. Připravíme pro vás personalizovaný model srovnání nájem vs. koupě včetně citlivostní analýzy a due diligence vybraných jednotek. Poradenská agentura v oblasti nemovitostí Czech Republic, která stojí na datech a transparentnosti, vám dá do ruky jasné argumenty – ať už půjdete do nájmu s vědomím výhod, nebo koupíte s jistotou, že čísla dávají smysl.